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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten

2021 neues Gesetz zur Maklerprovision

Wer zahlt bei Verkauf bzw. Kauf in 2021?

Die große Koalition einigte sich im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel teilen sollen (unechtes Bestellerprinzip). Entlasten soll das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort in der Vergangenheit die gesamte Maklercourtage zu tragen hatten. 

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick

Geteilte Maklerprovision - ab wann gilt das neue Gesetz?

Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020. Im Mai 2020 wurde der Gesetzesentwurf vom Bundestag angenommen, am 23.6.2020 das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Bis zum Inkrafttreten galt eine Übergangszeit von sechs Monaten, innerhalb derer sich die Betroffenen auf die Neuregelung einstellen konnten.

 

Wer hat die Maklerprovision laut neuem Gesetz zu zahlen?

Es sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

  • 1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB).

 

Diese Variante dürfte der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
Bisher war es in einigen Bundesländern möglich, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbarte. Zu seinem Lohn kam der Makler durch eine anschließende solchem Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision trug. Seit dem 23.12.2020 würde der Makler bei einer solchen Vereinbarung jedoch leer ausgehen, denn es gilt nun: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.

  • 2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB).

 

Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.

  • 3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch seit dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang" zur Doppelprovision.

 

Zwei Varianten sind hierbei möglich:

  • Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

  • Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.

Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt:

"Bei einer Doppelprovision ergibt sich für Makler die Herausforderung, dass sie die Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten - und diese sind teilweise konträr.
Bei der Abwälzung kann sich für Käufer der Nachteil ergeben, dass sich durch die anteilige Übernahme der Provision die Notar- und Grundbuchkosten erhöhen können. Verkäufer, Käufer und Makler sollten sich also gut darüber informieren, welche Konsequenzen das jeweilige Provisions-Modell hat."

 

Für welche Verträge gilt das Gesetz zur Provisionsteilung?

Die neue, bundesweit gültige Teilung der Maklerprovision, auch als Bestellerprinzip beim Kauf bzw. Verkauf bekannt, gilt explizit nur für Maklerverträge,

  • die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen.

  • wenn die Käufer Verbraucher sind.

 

Mit dem zweiten Punkt will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben. 

Die Teilung der Maklergebühren gilt nicht,

  • für unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser,

  • gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern.

  • Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, werden ebenso nicht privilegiert.

  • Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, sind von der Teilung der Maklerprovision ebenso nicht betroffen.

 

immoverkauf24 Info: Definition Verbraucher

Ein Verbraucher ist eine natürliche Person, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließt (§ 13 BGB). Als Unternehmer gilt eine Person, die einen Vertrag im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit abschließt (§ 14 BGB).

Wie müssen Maklerverträge nach dem neuen Gesetz abgeschlossen werden?

Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wird, bedarf nun der Textform. Das heißt, er muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und der Name des Auftraggebers muss genannt sein. Möglich ist eine Vereinbarung also per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln – kann ein solcher Maklervertrag nicht mehr geschlossen werden.

 

Verkäufer oder Käufer – wer muss die Maklerprovision zuerst zahlen?

Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass laut neuem Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Provisionsanteil zu zahlen hat und dies auch nachweisen muss, bevor der Käufer zahlen muss. Jedoch trifft das nur zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt.


Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Gibt es im neuen Gesetz Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Höhe der Maklergebühren ist nicht gedeckelt: Verkäufer und Käufer müssen also nicht etwa jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Der Makler kann mit dem Verkäufer ebenso eine Provision von z.B. zwei Prozent oder vier Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbaren, dies ist Verhandlungssache. Die dem Käufer berechneten Maklergebühren müssen dann jedoch genauso hoch ausfallen. Üblich in Nordrhein-Westfalen sind 3% vom Käufer und 3% von Verkäufer zzgl. MWSt., also derzeit von jeder Partei 3,57% vom Kaufpreis.

Immobilienmakler Provision – wann ist die Provision fällig?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt.

 

Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

Mit der seit dem 23.12.2020 gültigen Neuregelung der Maklergebühren gilt Folgendes zur Reihenfolge der Zahlungsverpflichtung: Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen, dann erst muss der Käufer zahlen. Hat der Makler eine Doppelprovision vereinbart, also einen Maklervertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.